90일 안에 체납 해결하면 압류 피할 수 있다

만약 주택 압류에 처한 상황이라면, 뉴욕 주 법(State Law)으로 보장된 몇 가지 보호 혜택이 있다. 예를 들어, 주택 보유자(Homeowner)가 주택 담보 대출 월납금(Mortgage Payment)을 내지 못했을 경우, 압류가 시작되기 전까지 체납을 해결할 수 있는 90일간의 시간이 주어진다. 또한 압류 절차가 시작되고 나면 합의회의(Settlement Conference)에 참여할 수 있는 권리도 부여받는다.

뉴욕 주의 주택 압류 절차와 통보 과정

뉴욕 주에서 압류는 사법(Judicial) 절차이다. 압류를 가하는 은행이 법원에 소송을 제기해야 한다. 절차는 다음과 같다.

1 압류 사전 통보 고지서(Pre-foreclosure Notices)

연방법(Federal Law)에 의하면, 대출 기관은 대출자(Borrower)의 연체(Delinquent)가 120일 이상이 될 때까지 기다린 후에야 공식적인 압류 절차를 시작하는 소송 제기를 할 수 있다. 이 대기 기간 동안, 대출 기관은 손실 완화(Loss Mitigation) 선택권에 대한 설명서를 대출자에게 우편으로 발송해야 한다.

만약 대출자가 소유 및 거주하고 있는 주택이 단독주택이나 4세대까지의 공동주택 혹은 콘도라면, 압류 절차 시작 최소 90일 전에 은행에서 통보 고지서(Notice)를 보낼 것을 법으로 요구하고 있다. 만약 대출 기관이 90일 전에 통보 고지서를 보내지 않거나 그 관련 규정을 준수하지 않는다면, 피고 측은 이를 변론으로 사용할 수 있으며, 이는 압류 신청 자체가 기각될만한 강력한 변론이다.

2 압류 소장 및 소환장(Summons and Complaint)

압류는 소환장과 소장(Summons and Complaint)으로 시작된다. 은행은 압류에 대한 소장(Complaint)을 법원에 접수함으로써 공식 압류 절차를 시작한다. 대출자는 소환장과 소장의 사본을 받게 되며 압류 절차에 대한 공지 또한 받게 된다. 만약 소환장이 인편으로 송달되었다면 20일 이내로, 우편 또는 다른 방법으로 송달이 되었다면 30일 이내로 법원에 답변(Answer)을 제출해야 한다.

3 주택 압류 합의회의에 대한 통보(Notice of a Foreclosure Settlement Conference)

압류 절차가 시작되고 나면, 법원 직원(Court Clerk)에게 송달 인증(Proof of Service) 접수 후 60일 이내에 의무합의회의(Mandatory Settlement Conference)을 열도록 법으로 제정해 놓았다. 이 법은 대출자(Borrower)가 실제로 거주하고 있는 1세대에서 4세대까지의 주택이나 콘도(Condo)의 대출자(Borrower)에게 합의회의를 받을 수 있는 권리를 보장해 준다. 양 측은 이 회의에 참석해야 할 법적 의무가 있으며 불참 시 불이익을 당하게 될 수 있다.

4 결석 판결(Default Judgment)이나 약식 재판(Summary Judgment)

만약 회의를 거치고 나서도 압류를 피할 수 없게 되거나, 법원 요구에 응답하지 않으면, 은행 측이 법원에서 결석 판결(Default Judgment)을 얻게 된다. 만약 법원에 요구에 응답하면, 은행은 결석 판결을 얻지 못하면 사건의 중요 사실에 대한 분쟁이 없거나, 피고 측의 변론이 약하거나, 혹은 피고가 은행이나 서비서(Servicer)의 잘못을 입증하지 못했다고 주장하며 약식 재판(Summary Judgment)을 신청할 것이다. 만약 법원이 약식 재판 요청을 기각하면 재판이 열릴 수도 있다. 하지만 법원이 약식 재판을 진행하거나, 재판에서 피고가 패소하게 되면 압류라는 최종 판결(Final Judgment)을 내릴 것이다.

5 압류 매매(Foreclosure Sale)에 대한 공지

압류를 진행하는 은행이 최종 판결을 통해 압류를 보장받았다면, 강제 매매 날짜(Sale Date)가 정해진다. 매매에 대한 공지는 신문을 통해 대중에게 알려진다.

6 압류 매매 전 대출 회복(Reinstating the Mortgage) 가능

회복(Reinstating)이란 압류를 중단하기 위해 체납금(Missed Payments) 전액과 연체비(Fees and Costs) 일체를 갚아 버리는 것이다. 뉴욕 주 법은 최종 판결(Final Judgment)이 내려지기 전 언제라도 대출(Loan)을 회복(Reinstate)하는 것이 가능하고 이렇게 하면 압류 소송 자체가 기각된다. 판결이 내려진 이후라도 매매가 시작되기 전 연체된 금액(Arrearage)을 지불할 수 있다면, 절차가 잠시 중단될 것이다. 하지만 다시 연체된다면 법원은 판결 집행을 명할 수 있다.

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